అర్బన్‍ ల్యాండ్‍ విధానాలు – సిటీ ప్లానింగ్‍

భూమి లభ్యత పరిమితం. భూమి ఉపరితలంపై భూమి లభ్యత కేవలం 20 శాతమే.
1.ఏ నగర అభివృద్ధికైనా భూమి అనేది ప్రాథమిక వనరు. ఇది రెండు ప్రధాన లక్షణాలను కలిగిఉంటుంది. (1) ఒక నిర్దిష్ట సమయం వద్ద భూమి లభ్యత పరిమితం గానే ఉంటుంది. (2) అది ఒక దానితో ఒకటి పోటీపడే అనేక ఉపయోగాలను కలిగి ఉంటుంది. నీరు లేదా శక్తి తరహాలో అది చలనశీలత ఉండేది కాదు. ఒక చోట ఉన్న స్థలాన్ని మరో చోటుకు తరలించలేం. భూమి ప్రతీ ముక్క కూడా దేనికదే విశిష్టమైనదే, దాన్ని పున:సృష్టించలేం.


ఒక నగరంలో భూమి విభజించబడి ఉంటుంది. ప్రభుత్వం, ప్రైవేటు ఆధీనంలో ఉంటుంది. ప్రభుత్వ ఆధీనంలో ఉన్న భూమిని ప్రధానంగా రోడ్లు కోసం లేదంటే మార్కెట్‍, రైలు లేదా బస్‍ స్టేషన్‍ లాంటి కమ్యూనిటీ అవసరాల కోసం లేదా ఆహ్లాదాన్ని అందించే మైదానాలు, పార్కులు, క్రీడాస్థలాల కోసం వినియోగిస్తారు. భూమి గనుక ప్రై వేటు వారి ఆధీనంలో ఉంటే వారు మాత్రమే ఉపయోగించు కోగలిగే హక్కు వినియోగించబడుతుంది. భూమి ప్రభుత్వం కింద ఉండి అది గనుక మౌలిక వసతుల కోసం అభివృద్ధి చేయబడితే, చుట్టుపక్కల ప్రైవేటు వారి భూ ముల విలువ పెరుగుతుంది. దీనికి విరుద్ధంగా, ప్రభుత్వం చేతిలో తక్కువ భూమి ఉండి మౌలిక వసతులు కొరవడితే చుట్టుపక్కల ప్రైవేటు భూముల విలువ తగ్గిపోతుంది.


ఈ విధంగా భూమిని గనుక నగరాభివృద్ధి కోసం ఒక వనరుగా పరిగణిస్తే, ప్రైవేటు వారి చేతుల్లో ఉన్న భూమి యొక్క పెరిగిన విలువను ప్రజావసరాలు తీర్చేందుకు, సేవలు అందించేందుకు గాను ఆర్థిక వనరులు సమీక రించేందుకు దాన్ని ఒక అవకాశంగా భావించవచ్చు. పట్టణ భూముల విలువ ప్రధానంగా రెండు అంశాల కార ణంగా పెరుగుతుంది: (1) ఆర్థిక అవసరాలకు లభ్యమయ్యే భూమి తక్కువగా ఉండడం (2) ప్రజావసరాలు, సే వల కోసం ఉన్న ఏర్పాట్లు. పట్టణ భూమి దానిపై ఉండే బిల్ట్ స్పేస్‍ కారణంగా హారిజాంటల్‍, వర్టికల్‍ డైమెన్షన్లను కలిగి ఉంటుంది.
నగర భౌతిక, సామాజిక మౌలిక వసతుల కల్పనలో, నిర్వహణలో నగరపాలక సంస్థలు అష్టకష్టాలు పడుతుంటాయి. అదే సమయంలో మౌలిక వసతుల కారణంగా పెరిగిన భూమి విలువ నుంచి ప్రైవేటు భూముల యజ మానులు, రియల్‍ ఎస్టేట్‍ రంగంలోని డెవలపర్లు ప్రయోజనం పొందుతారు. సాధారణంగా భారతీయ నగరాల్లో పౌరులు సంపన్నులుగా ఉంటారు, పాలక సంస్థలు పేదరికంలో ఉంటాయి.


బ్రౌన్‍ ఫీల్డ్ నగరాలకు డెవలప్‍ మెంట్‍ ప్లాన్‍ (డిపి) ను తయారు చేయడం అనేది ఒక ప్రామాణిక పద్ధతిగా కొన సాగుతూ వస్తోంది. ప్రజాప్రయోజనాల కోసం నిర్దిష్ట భూభాగాలను ఇది గుర్తిస్తుంది. ఆ తరువాత వాటిని తప్ప నిసరిగా ప్రభుత్వం స్వాధీనం చేసుకునే అవకాశం ఉంటుంది. ఈ పక్రియలో ఆయా భూముల యజమానులు కొంత మొత్తం పొందుతారు, ఇతరులకు ప్రయోజనాలు కలుగుతాయి. డెవలప్‍ మెంట్‍ ప్లాన్‍ అలాంటి ప్రయోజనాలను పొందేందుకు ఎలాంటి ప్రయత్నం చేయదు. డీపీని అమలు చేసేందుకు నిధులు స్థానిక సంస్థల సాధారణ ఆదాయాల నుంచే మరీ ము ఖ్యంగా ఆస్తి పన్ను నుంచే రావాల్సి ఉంటుంది. నిధుల కొరత, ఎంతకూ పూర్తికాని ప్రొసీజర్లు, జాప్యాలు, అధిక వ్యయాలు, రిజర్వుడు ల్యాండ్‍ను స్వాధీనం చేసుకోవడంలో తీవ్ర వ్యతిరేకతలు లాంటి వాటి కారణంగా డెవలప్‍ మెంట్స్ ప్లాన్స్ నిరాశాపూరితమైపోతున్నాయి. నగరాభివృద్ధికి సంబంధించిన ఏ నమూనాకైనా కూడా మూ డు ప్రధాన ఆశయాలుంటాయి. మొదటిది భౌతిక, సామాజిక మౌలిక వసతులతో సహా ప్రజా ప్రయోజ నాల కో సం భూమిని పొందడం. సమీకృత అభివృద్ధి అవసరాలను తీర్చడం. మూడోది భూమి అభివృద్ధి పక్రియ ద్వారా నిధులను సమీకరించు కోవడం. ఈ మూడు అంశాలపై కూడా ఈ పేపర్‍ ప్రధానంగా దృష్టి పెట్టింది.

2.పట్టణాభివృద్ధి కోసం భూమి
భారతదేశంలో పట్టణాభివృద్ధి ని స్థూలంగా రెండు వర్గాలుగా విభజించవచ్చు. (ఎ) బ్రౌన్‍ ఫీల్డ్ అభివృద్ధి (బి) గ్రీన్‍ ఫీల్డ్ అభివృద్ధి. బ్రౌన్‍ ఫీల్డ్ విభాగంలో ప్రస్తుత నగరాలు, పట్టణాలు ప్రభుత్వరంగ సంస్థల ద్వారా డెవలప్‍ మెంట్‍ ప్లాన్‍ / మాస్టర్‍ ప్లాన్‍ను అమలు చేస్తుంటాయి. డెవలప్‍ మెంట్‍ ప్లాన్‍ ప్రకారం భౌగోళిక, సామాజిక మౌలిక వసతుల కల్పనకు అవసరమైన భూములను మాత్రమే అవి సమకూర్చుకుంటాయి. అలా అవసరమైన భూములను సాధారణంగా భూ స్వాధీన చట్టం కింద లేదా ల్యాండ్‍ పుల్లింగ్‍ మరియు రి డిస్ట్రిబ్యూషన్‍ విధానం (టౌన్‍ ప్లానింగ్‍ స్కీమ్‍) కింద పొందుతాయి. మహారాష్ట్రలో ఇలాంటి స్థలాలను పై వాటికి తోడుగా అకామిడేషన్‍ రిజర్వేషన్‍ పాలసీ లేదా టీడీఆర్‍ చే పొందుతారు.
గ్రీన్‍ ఫీల్డ్ ప్రాజెక్ట్ కింద భారతదేశంలో పట్టణాభివృద్ధి అనేది భూసేకరణ యొక్క వివిధ నమూనాలచే అభివృద్ధి చేయబడుతుంది.

స్థూల విభాగాలు:

  • పబ్లిక్‍ సెక్టార్‍ నమూనా-ప్రైవేటు భూముల భారీ స్వాధీనం మరియు ప్రభుత్వం, సెమీ ప్రభుత్వంచే మొత్తం అభివృద్ధి. ఉదా: నవీ ముంబై
  • ప్రైవేటు రంగ నమూనా – ప్రభుత్వం నుంచి లైసెన్స్ మరియు ప్రైవేటురంగంచే భూసేకరణ, అభివృద్ధి ఉదా: లావాసా, ఆంబీ వ్యాలీ సిటీ
  • ప్రభుత్వ, ప్రైవేటు భాగస్వామ్య నమూనా – అధిక శాతం భూమి ప్రభుత్వంచే ఇవ్వబడింది మరియు / లేదా సేకరించబడింది మరియు జాయింట్‍ వెంచర్‍ కంపెనీ ద్వారా అభివృద్ధి చేయబడింది. ఉదా – గిఫ్ట్ సిటీ


2.1 ప్రభుత్వరంగ నమూనా
నూతన పట్టణాలు, శాటిలైట్‍ టౌన్‍షిప్స్, ఇండస్ట్రియల్‍ ప్రాజెక్ట్ ఆధారిత టౌన్‍ షిప్స్, స్పెషల్‍ టౌన్‍ షిప్స్, రాష్ట్రాల రాజధానులు, హిల్‍ స్టేషన్లు, ఇంటిగ్రేటెడ్‍ టౌన్‍ షిప్స్ ల అభివృద్ధి లాంటివన్నీ గ్రీన్‍ ఫీల్డ్ ప్రాజెక్టుల విభాగంలో భాగంగా ఉంటాయి.గత శతాబ్ది చివరి కాలం దాకా కూడా ఇలాంటి గ్రీన్‍ ఫీల్డ్ అర్బన్‍ డెవలప్‍మెంట్‍ ప్రాజెక్టులన్నీ కూడా భూసేకరణ చట్టం,1894 కింద భారీగా ప్రైవేటు భూములను స్వాధీనం చేసుకోవడం వల్ల రూపొందించినవే.
అత్యంత ఆచరణసాధ్య నమూనా. ఎందుకంటే క్లియర్‍ టైటిల్‍ తో కూడిన యావత్‍ నోటిఫైడ్‍ భూమి అంతా కూడా ప్లానింగ్‍ అండ్‍ డెవలప్‍ మెంట్‍ అథారిటీ కిందనే ఉంటుంది. ఇందులో ప్రధాన సమస్యలు – భారీస్థాయిలో భూమి సేకరించాల్సి ఉంటుంది, పెట్టుబడులు అధికంగా ఉంటాయి. భూమి వాస్తవ యజమానులకు మెరుగు పర్చబడిన పరిహారం, పునరావాసం, రీ సెటిల్మెంట్‍ వంటి భవిష్యత్‍ బాధ్యతలు అధికంగా ఉంటాయి. స్వాధీనా నికి, అభివృద్ధి చేయడానికి మధ్య చాలా సమయం పట్టేటట్లయితే ఆ భూమిని ఆక్రమణల బారి నుంచి కాపాడు కోవాల్సి ఉంటుంది. ప్రభుత్వ రంగంలో చేపట్టిన గ్రీన్‍ ఫీల్డ్ ప్రాజెక్టులకు కొన్ని ఉదాహరణలు:

  • స్వాతంత్య్రానికి పూర్వం – న్యూఢిల్లీ, రైల్వేస్‍, ఉక్కు కర్మాగారాలు, పవర్‍ ప్లాంట్స్, రక్షణ సంస్థలకు సంబంధించి రెసిడెన్షియల్‍ టౌన్‍ షిప్‍
  • స్వాతంత్య్రం వచ్చిన తరువాత – కొత్తగా ఏర్పడిన రాష్ట్రాల రాజధానులు – చండీగఢ్‍, గాంధీనగర్‍, భు వనేశ్వర్‍ లాంటివి.
  • 1970 తరువాత సీఐడీఎస్‍ఒ, డీడీఏ, పీసీఎన్టీడీఏ లాంటి రాష్ట్ర ప్రభుత్వ సంస్థలు కొత్త పట్టణాలను అభివృద్ధి చేశాయి.


గత రెండు దశాబ్దాల్లో భూసేకరణ చట్టం కింద ప్రైవేటు భూమి ‘నిర్బంధ భూసేకరణ’ స్థానంలో వివిధ రాష్ట్ర ప్రభు త్వాల్లో ప్రభుత్వరంగ సంస్థలు స్వచ్ఛంద స్వాధీనానికి సంబంధించిన కొన్ని విభిన్న భూ అభివృద్ధి నమూనా లకు ప్రయత్నిస్తున్నాయి. ఆంధప్రదేశ్‍ ప్రభుత్వం తన నూతన రాజధాని నగరం అమరావతి కోసం 70:30 విధానంలో భూమిని సేకరించింది. ఇందులో 30 శాతం భూమిని వాస్తవ యజమానికి ప్రధానంగా ఆవాస, వాణిజ్యపరంగా ఉపయోగించే చిన్న చిన్న ప్లాట్లతో సహా వివిధ ప్రాంతాల్లో అభివృద్ధి చేసిన ప్లాట్లను తిరిగి ఇవ్వడంగా ఉంటుంది. 1970-86 మధ్యకాలంలో ప్రైవేటు భూమిని 100 శాతంగా స్వాధీనం చేసుకోవడం ద్వారా నవీ ముంబైని సిఐడిసిఒ అభివృద్ధి చేసింది. 2012 తరువాత నవీ ముంబై ఇంటర్నేషనల్‍ ఎయిర్‍ పోర్ట్ కోసం భూ మి అవసరమైనప్పుడు భూమి పరిహారం చెల్లించడంతో పాటుగా మరో చోట 22.5 శాతం డెవలప్డ్ ల్యాండ్‍ ను వాస్తవ భూమి యజమానికి ఇచ్చే నమూనాను సిఐడిసిఒ ప్రతిపాదించింది. అంటే, మారుతున్న కాలానికి అ నుగుణంగా చూస్తే, ద్రవ్య పరిహార చెల్లింపు ఒక్కటి మాత్రమే ఆచరణ సాధ్యం కాదనే విషయం అర్థమవుతోంది.
భారీగా భూ స్వాధీనం అనేది ఏ విధమైన వివాదాలు లేని క్లియర్‍ టైటిల్‍ ల్యాండ్‍ పొందేందుకు, సకాలంలో స్వాధీనం చేసుకునేందుకు, ప్రాజెక్టుకు అవసరమైన స్థలం పొందేందుకు వీలు కల్పిస్తుంది. ఆచరణలో చూస్తే భారీస్థాయిలో భూ స్వాధీనం అనేది రాను రాను మహా కష్టంగా మారింది. అంతే గాకుండా గ్రీన్‍ ఫీల్డ్ నగరాల కోసం మౌలికవసతుల్లో భాగంగా పెట్టుబడులు పెట్టడానికి ఫైనాన్సింగ్‍ చేయడం ఓ సవాలుగా మారింది.


2.2 నూతన భూసేకరణ చట్టం
భారీ స్థాయిలో భూ స్వాధీనాన్ని రైట్‍ టు ఫెయిర్‍ కాంపెన్సేషన్‍ అండ్‍ ట్రాన్స్ పరెన్సీ ఇన్‍ ల్యాండ్‍ అక్విజిషన్‍, రిహాబిలిటేషన్‍ అండ్‍ రీసెటిల్‍ మెంట్‍ (ఆర్‍ఎఫ్సిటిఎల్‍ఎఆర్‍ఆర్‍) యాక్ట్ 2013 బాగా కష్టతరం చేసింది. ప్రాజెక్ట్ బాధిత వ్యక్తులకు సరైన, న్యాయమైన పరిహారం అందించేందుకు ఉద్దేశించబడిన చట్టం. అందులోని ముఖ్యాంశాలు:

  • ప్రజాప్రయోజనాల కోసం భూమి స్వాధీనం చేసుకునేటప్పుడు సోషల్‍ ఇంపాక్ట్ అసెస్‍ మెంట్‍ (ఎస్‍ఐఏ) తప్పనిసరి.
  • ఎస్‍ఐఎ నివేదిక ఒక స్వతంత్ర నిపుణుల బృందంచే మదింపు వేయబడాలి.
  • ఈ నిపుణుల బృందం ఇచ్చే సోషల్‍ ఇంపాక్ట్ అసెస్‍ మెంట్‍ మదింపు తరువాత స్వాధీనం కోసం ప్రిలిమి నరీ నోటీస్‍ గనుక జారీ చేయబడకపోతే ఆ ఎస్‍ఐఏకు కాలం చెల్లిపోతుంది.
  • తమ భూములు కోల్పోయే వారికి ఉద్యోగాలు కల్పించే విషయంలో యాన్యుటీ అందించడం, నైపుణ్యా భివృద్ధి చర్యలు, వన్‍ టైమ్‍ షిఫ్టింగ్‍ అలవెన్స్ వంటి పలు ఏర్పాట్లు కూడా ఉన్నాయి. డెవలపింగ్‍ పై వి వరణాత్మక మార్గదర్శకాలున్నాయి. ఎప్పుడు భూమి సేకరించాల్సి వచ్చినా పబ్లిక్‍ హియరింగ్‍ అవస రం.
  • సమగ్ర పునరావాస, రీసెటిల్‍ మెంట్‍ స్కీమ్‍ ను ప్రభుత్వం నియమించిన అడ్మినిస్ట్రేటర్‍ తయారు చేయాల్సి ఉంటుంది, దాన్ని కలెక్టర్‍ కూడా ఆమోదించాలి.
  • నీటిపారుదల కలిగిన, బహుళ పంటలు పండే భూములను స్వాధీనం చేసుకోకూడదు.
  • మార్కెట్‍ విలువకు 100 శాతంగా పరిహారం సిఫారసు చేయబడింది.
  • ప్రాజెక్ట్ స్థలాన్ని బట్టి అది గనుక పట్టణ ప్రాంతమైతే పరిహారం ప్యాకేజీ గణించేందుకు మార్కెట్‍ విలువను 2 లేదా 4తో గుణించాల్సి ఉంటుంది.
  • గ్రామీణ ప్రాంతాల్లో గనుక ఇల్లు కోల్పోతే, ఇందిరా ఆవాస్‍ యోజన నిర్దేశకాల కింద నిర్మించబడిన ఇల్లును అందించాల్సి ఉంటుంది. మరియు పట్టణ ప్రాంతాల్లో గనుక ఇల్లు కోల్పోతే, ప్లింత్‍ ఏరియా 50 చ.మీ.కు తగ్గకుండా నిర్మించబడిన ఇంటిని అందించాల్సి ఉంటుంది.


భూమి గనుక పట్టణీకరణ ఉపయోగాల కోసం సేకరించబ డితే, అభివృద్ధి చేయబడిన భూమిలో 20 శాతం భూమిని ప్రాజెక్ట్ బాధిత (భూములు కోల్పోయిన) కుటుంబాల కోసం రిజర్వు చేయాలి.వారి నుంచి సేకరించిన భూమికి అనుగుణంగా, సేకరణ వ్యయం, అభివృద్ధి వ్యయం మొత్తాలకు సమానంగా ఇదిఉండాలి. అవసరమైన మౌలిక వసతులతో, సామాజిక సదు పాయాలతో పునరావాసం, రీసెటిల్‍ మెంట్‍ కల్పించాల్సి ఉంటుంది. ర్‍ఎఫ్‍ సిటిఎల్‍ఎఆర్‍ఆర్‍ యాక్ట్, 2013 యొక్క పైన పేర్కొన్నకష్టతరమైన ప్రావిజన్లు, అనుభవాల ఆధారంగా చూస్తే, మారుతున్న కాలంతో ఇక భారీ స్థాయి భూ సేకరణలు ఎంతో కష్టమని చెప్ప వచ్చు.


2.3 ప్రైవేటు రంగ నమూనా
లిబరలైజేషన్‍ – ప్రైవేటీకరణ – ప్రపంచీకరణ విధానం తరువాత ప్రభుత్వం తన పాత్ర ను ‘ఫెసిలిటేటర్‍’ నుంచి ‘ప్రొవైడర్‍’ కు తన పాత్రను మార్చుకున్న తరువాత, భారీ స్థాయి రియల్‍ ఎస్టేట్‍ ప్రాజెక్టులకు ప్రో త్సాహకాలు అందించే విధానంలో అర్బన్‍ డెవలప్‍ మెంట్‍లో ప్రైవేటు రంగానికి ప్రమేయం కల్పించడాన్ని ప్రారంభించింది. స్టాంపు డ్యూటీ మినహాయింపు, అత్యధిక ఎఫ్‍ఎస్‍ఐ, ముందస్తు ఎన్‍ఏ అనుమతి రద్దు, ఇంకా మరెన్నో వివిధ రకాల ప్రోత్సాహకాలతో స్కీములు తయారు చేయడం ద్వారా ప్రభుత్వం రెగ్యులేటర్‍ పాత్ర పోషిస్తోంది.
వివిధ రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు ప్రైవేటు రంగం ద్వారా డెవలప్‍ చేసే నూతన టౌన్‍ షిప్‍లు, స్పెషల్‍ టౌన్‍ షిప్స్, హిల్‍ స్టేషన్లకు సంబంధించి విధానాలు రూపొందించాయి. ప్రైవేటు రంగం ద్వారా అభివృద్ధి చేయబడే అలాంటి నూతన అర్బన్‍ డెవలప్‍ మెంట్‍ ప్రాజెక్టులన్నీ కూడా సంబంధిత రాష్ట్ర ప్రభుత్వాల ముందస్తు అనుమతి / లైసెన్స్లతో, ఇష్టపడే భూ యజమానుల నుంచి మార్కెట్‍ రేట్లకు ప్రైవేటు భూములను కొనుగోలు చేయాల్సి ఉంటుంది.


2.4 పబ్లిక్‍ – ప్రైవేట్‍ భాగస్వామ్య నమూనా
సాధారణంగా ఇలాంటి నమూనాల్లో భూమిని ప్రభుత్వం సేకరిస్తుంది లేదా ప్రభుత్వం తనకు చెందిన భూమిని ఈ ప్రాజెక్ట్ కోసం ఏర్పరిచిన పబ్లిక్‍ ప్రైవేట్‍ భాగస్వామ్య కంపెనీకి అందిస్తుంది. ఈ ప్రాజెక్టులో ప్రభుత్వ వాటాగా భూమి ఉంటుంది. ప్రాఫిట్‍ షేరింగ్‍ ప్రాతిపదికన ఈ ప్రాజెక్ట్ ఉంటుంది. ఈ గ్రీన్‍ ఫీల్డ్ ప్రాజెక్టులకు ట్రంక్‍ ఇన్‍ ఫ్రా స్ట్రక్చర్‍ (ప్రభుత్వం నుంచి అత్యధిక స్థాయిలో మౌలిక వసతులు సమకూర్చడం) అవసరమవుతుంది. ప్రాజె క్టుకు అవసరమైన అన్ని అనుమతులు, మంజూరు, క్లియరెన్స్ లాంటి వాటిని ప్రభుత్వమే చూసుకుంటుంది / అవసరమైన మద్దతు అందిస్తుంది. ప్రాజెక్ట్ కు అవసర మైన ఫైనాన్స్, డెవలప్‍ మెంట్‍, ప్రమోషన్‍ లను ప్రభు త్వమే కల్పిస్తుంది, అది దానికి గొప్ప ప్రయో జనం అవుతుంది. గిఫ్ట్ సిటీ (గాంధీ నగర్‍), మహీంద్రా వరల్డ్ సిటీ (చెన్నై), శ్రీ సిటీ (ఆంధప్రదేశ్‍) లాంటివి ఇందుకు ఉదాహరణలు. అయితే గిఫ్ట్ అనేది సెజ్‍ మరియు టౌన్‍ షిప్‍ లతో తో కూడిన ప్రా జెక్ట్. మిగిలిన రెండూ ప్రధానంగా పారిశ్రామిక అభివృద్ధి ప్రాజెక్టులు. ప్రాజెక్ట్ కు భూమి సమీకరించేందు కు ఇది అత్యంత వర్సటైల్‍ మోడల్‍.

3.నవీ ముంబై ప్రాజెక్ట్ – ప్రభుత్వ రంగ నమూనా
సూత్రపరంగా భారీగా భూ సేకరణ, ల్యాండ్‍ బ్యాంకింగ్‍ అనేవి ప్రైవేటు ల్యాండ్‍పై ప్రభుత్వ యాజ మాన్యానికి సంబంధించింది. ప్రణాళికాబద్ధ అభివృద్ధి, భూమిని సమానంగా, న్యాయంగా పంచేందుకు, భూమి విక్రయం లేదా లీజు ద్వారా అభివృద్ధి వ్యయాన్ని తిరిగి రాబట్టుకోవడానికి ఇది వీలు కల్పిస్తుంది. నవీ ముంబైలో సిటీ అండ్‍ ఇండస్ట్రియల్‍ డెవలప్‍ మెంట్‍ కార్పొరేషన్‍ ఆఫ్‍ మహారాష్ట్ర (సిఐడిసిఒ) చే ఈ నమూనా ఉపయోగించబడింది.

ముంబై నగరానికి కౌంటర్‍ మాగ్నెట్‍గా ఉండడం, హోల్‍ సేల్‍ మార్కెట్లను తరలించడం ద్వారా ముంబై ఇరుకు గాకుండా చూడడం, ఆర్థికంగా బలహీనవర్గాలకు, తక్కువ ఆదాయ వర్గాలకు ఇళ్లు, అద్భుత మౌలికవసతుల తో కొత్త టౌన్‍ షిప్‍ నిర్మాణం, ప్రధాన నగరానికి సులభంగా యాక్సెస్‍ లాంటి అర్బన్‍ ప్లానింగ్‍ లక్ష్యాల్లో కొన్నింటిని సాధించడంలో నవీ ముంబై ప్రయోగం విజయవంత మైంది. నవీ ముంబై డెవలప్‍ మెంట్‍ ఏరియా బ్రేకప్‍ పట్టిక1లో ఇవ్వబడింది (చ.కి.మీ.లలో).

మొత్తం ప్రైవేటు భూమి, సాల్ట్ – పాన్‍ ల్యాండ్‍ నోటిపై చేసింది, స్వాధీనం చేసుకుంది మరియు నోటిఫై చేసిన ప్రభుత్వ భూమి, సిఐడిసిఒకు బదిలీ చేసింది (పట్టిక 2).


3.1 నవీ ముంబై ప్రాజెక్ట్ కోసం 1970-1986 వరకు

సిడ్కో చే స్వాధీనం చేసుకోబడిన భూమి అప్పటి ల్యాండ్‍ అక్విజిషన్‍ యాక్ట్, 1894 కింద మహారాష్ట్ర ప్రభుత్వంచే సుమారుగా 13374 హెక్టార్ల ప్రైవేటు భూమి స్వాధీనం చేసుకోబడింది. ఇలా స్వాధీనం చేసుకున్న భూమి, అభివృద్ధి నిమిత్తం సిడ్కోకు అప్పగించబడింది. 1984లో ఈ స్వాధీనంపై భారీ నిరసన తలెత్తింది. అధిక పరిహారం కోసం డిమాండ్‍ తెరపైకి వచ్చింది. రాజీ ఫార్మూలా కింద మహారాష్ట్ర ప్రభుత్వం ఆర్థికపరమైన పరిహారానికి తోడుగా అభివృద్ధి చేయబడిన భూమిలో 12.5 శాతం భూమిని వెనక్కు ఇచ్చే స్కీమ్‍ను ప్రవేశపెట్టింది. ఈ స్కీమ్‍ ప్రకారం అబ్సెంటీ ల్యాండ్‍ లార్డస్లకు, కంపెనీలకు చెందిన స్థలాలను మినహాయించి సిడ్కో సుమారుగా 1671 హెక్టార్ల స్థూల భూమిని ఈ 12.5% స్కీమ్‍ కింద అలాట్‍ చేయాల్సి ఉండింది. ఈ బాధ్యత ప్రాజెక్ట్ ప్రారంభమైన 15 ఏళ్ల దాకా కొనసాగింది. మొదట్లో ప్రాజెక్ట్ వ్యయంలో దీన్ని పరిగణనలోకి తీసుకోలేదు.

నవీ ముంబై అనుభవం నేర్పిన పాఠాలు:

  • అభివృద్ధికి వీలుగా నిరంతర, అవిచ్ఛిన్న, అంతరాయ రహితంగా తగిన భూ లభ్యత
  • క్లియర్‍ టైటిల్‍ ల్యాండ్‍ లభ్యత
  • సమీకృత అభివృద్ధి సాధ్యం. క్రాస్‍ సబ్సిడీ ద్వారా సోషల్‍ హౌజింగ్‍ ఏర్పాటు
  • పీఏపీల యొక్క రీసెటిల్‍ మెంట్‍ / రీహాబిలిటేషన్‍ యొక్క నిరంతర బాధ్యత
  • ముఖ్యమైన భూములను పొందలేకపోవడంతో బాటిల్‍ నెక్‍
  • స్వాధీన తేదీ మరియు వాస్తవ అభివృద్ధి మధ్య అంతరం ఉంటే స్వాధీనం చేసుకున్న భూముల్లో ఆక్రమణలు, మరీ ముఖ్యంగా గ్రామీణ నివాసాలకు సమీపంలో.

4.లావాసా హిల్‍ స్టేషన్‍ ప్రాజెక్ట్ – ప్రైవేట్‍ రంగ నమూనా
మహారాష్ట్ర ప్రభుత్వం 1998లో పుణె శాంక్షన్డ్ రీజనల్‍ ప్లాన్‍ లో ‘స్పెషల్‍ రెగ్యులేషన్స్ ఫర్‍ హిల్‍ స్టేషన్స్ 1996’ను చేర్చింది. ‘స్పెషల్‍ రెగ్యులేషన్స్ ఫర్‍ హిల్‍ స్టేషన్స్’ సెక్షన్‍ 1 కింద 2001 జూన్‍ లో పుణె జిల్లాలోని ముల్షి, వెల్హె తహసీల్‍ ల కింద 18 గ్రామాలకు చెందిన ప్రాంతం ఇందులో ఉంది. లావాసా డెవలప్‍ మెంట్‍ కోసం హిందుస్థాన్‍ కన్‍ స్ట్రక్షన్‍ కంపెనీ ‘లావాసా కార్పొరేషన్‍ లిమిటెడ్‍’ను నెలకొల్పింది.
లావాస్‍ కోసం భూమి సేకరించడం ఎంతో కష్టమైన పనిగా మారింది. బాంబే టెనెస్సీ అండ్‍ అగ్రికల్చర్‍ ల్యాండ్‍ యాక్ట్ 1948 కింద ప్రభుత్వం నుంచి అనుమతి తీసుకోబడింది. అనుమతి లభించిన తరువాత నిర్దేశించిన సమయంలో భూమిని కొనుగోలు చేయాల్సి ఉంటుంది. క్లాస్‍-II వంటి కండీషనల్‍ భూములు, టెనెంటెడ్‍ భూములను 2 శాతం ప్రీమియం చెల్లింపు (నజరానా)పై జిల్లా కలెక్టర్‍ ముందస్తు అనుమతితో కొనాల్సి వచ్చింది.


విక్రయించేందుకు ఇష్టపడినవారితో సంప్రదింపులు జరిపి మార్కెట్‍ ధరల కంటే అధిక మొత్తాన్ని చెల్లించి 10,000 ఎకరాల భూమిని లావాసా కార్పొరేషన్‍ కొనుగోలు చేసింది. డైరెక్ట్ పర్చేజ్‍ కు మాత్రమే అనుమతించినందున రికార్డులపై ఉన్న వారికి మాత్రమే చెల్లింపులు చేశారు. అయితే చాలా సందర్భాల్లో ఇతర వారసులు ఉన్నట్లుగా, భూమితో సంబంధం ఉన్న ఇతర పక్షాలు ఉన్నట్లుగా వెల్లడైంది. వారంతా కూడా రికార్డుల్లో లేనివారే. విక్రేతలు విక్రయాల సందర్భంగా ఈ వివరాలేవీ వెల్లడించలేదు. కండీషనల్‍ భూములను (క్లాస్‍ -II) 2% ప్రీమియం చెల్లించి కొనుగోలు చేశారు. షరతుల్లేని ఫ్రీ హోల్డ్ ల్యాండ్స్గా కొనుగోలు చేసిన భూముల్లో కొన్ని కండీషనల్‍ ల్యాండ్స్ అని కూడా ఆ తరువాత లావాసా కార్పొరేషన్‍ గుర్తించింది. అవన్నీ కూడా మహారాష్ట్ర అగ్రికల్చర్‍ ల్యాండ్‍ (సీలింగ్‍ ఆన్‍ హోల్డింగ్‍) యాక్ట్ 1961 కింద స్వాధీనం చేసుకోబడిన మిగులు భూములు. అప్పట్లో భూమి లేని నిరుపేదలకు వాటిని ఇచ్చారు. వాటిని బదిలీ చేయడానికి ముందు జిల్లా కలెక్టర్‍ అనుమతి తీసుకో వాలనే షరతు విధించారు. ఆ షరతు ఉన్నప్పటికీ, వాస్తవంగా ఆ భూములు కేటాయించబడిన వారు ఎలాంటి అనుమతి తీసుకోకుండానే వాటిని విక్రయించుకున్నారు. అలా ఇద్దరు, ముగ్గురి చేతులు తరువాత లావాసా వాటిని కొనుగోలు చేసింది.


ఈ విధమైన కొనుగోళ్ళను రెగ్యులరైజ్‍ చేసుకునేందుకు గాను లావాసా కార్పొరేషన్‍ పీనల్‍ ప్రీమియం చెల్లించాల్సివచ్చింది. ఇలాంటి భూముల్లో కొన్ని భూమి లేని వారికి జారీ చేయబడినవి. పైగా వారు గి రిజన కులంగా కులం సర్టిఫికెట్‍ జారీ చేయబడిన వారు. దాంతో ఆ భూములు వాస్తవ కేటాయింపు దారులకు రిస్టోర్‍ చేయబడ్డాయి. ల్యాండ్‍ రికార్డుల్లో ఈ విషయమై ఎలాంటి రిమార్కులు లేకపోవడందో లావాసా కార్పొరేషన్‍ నష్టాలను భరించాల్సి వచ్చింది. ఇది రెవెన్యూ అధికారుల తప్పిదం. స్థానికుల సాయంతో ఎన్జీవోలు ఈ ప్రాజెక్ట్ను తప్పుగా చిత్రీకరించాయి.

లావాసా అనుభవం నుంచి నేర్చుకున్న పాఠాలు:

  • రెవెన్యూ విభాగంలో భూ రికార్డుల నిర్వహణ ఎంతో లోపభూయిష్టంగా ఉంది.
  • వాస్తవ యజమానులు, వారసులు, ప్రమేయం కలిగిన మూడో పక్షం వారిని గుర్తించడం కష్టం.
  • రికార్డుల్లో యజమానులుగా ఉన్న వారి నుంచి భూమిని కొన్న సందర్భాల్లో మరెందరో వారసులు తేలే అవకాశం, ప్రమేయం ఉండే థర్డ్ పార్టీ వారు లాంటివి ప్రాజెక్ట్ వ్యయాన్ని అధికం చేశాయి. దాంతో ప్రాజెక్ట్ అధిక వ్యయంతో కూడుకున్నదిగా మారిపోయింది.
  • ప్రాజెక్టు ప్రారంభానికి ముందు ఉన్న రేట్లతో పోలిస్తే, ప్రాజెక్టు ప్రారంభం తరువాత వ్యవసాయ భూముల రేట్లు ఎన్నో రెట్లు పెరిగాయి.
  • ప్రాజెక్టు ప్రారంభానికి ముందే సాధ్యమైనంత అధిక భూమిని కొనుగోలు చేసే ప్రయత్నం చేయాలి.

5.గిఫ్ట్ సిటీ, గాంధీనగర్‍, గుజరాత్‍ – పబ్లిక్‍ – ప్రైవేట్‍ భాగస్వామ్య నమూనా
గిఫ్ట్ సిటీ అభివృద్ధికి గుజరాత్‍ ఇంటర్నేషనల్‍ ఫైనాన్స్ టెక్‍ – సిటీ కంపెనీ లిమిటెడ్‍ (జిఐఎఫ్టీసీఎల్‍) బాధ్యత వహించింది. ఇది గాంధీనగర్‍ లో 886 ఎకరాల్లో విస్తరించి ఉంది.గ్లోబల్‍ ఫైనాన్షియల్‍ అండ్‍ ఐటీ సర్వీసెస్‍ హబ్‍ అనేది గిఫ్ట్ సిటీలో భాగం. అంతర్జాతీయ సంస్థలకు అంతర్జాతీయ స్థాయి మౌలిక వసతులు, సదుపాయాలు అందించడం ద్వారా భారతదేశ అతిపెద్ద ఫైనాన్షియల్‍ సేవల సంస్థలకు ఇది కేంద్రంగా ఉండనుంది.
ఆవాస, సంస్థాగత సదుపాయాలు, అనుబంధ కార్యకలాపాలతో దేశీయ, అంతర్జాతీయ ఆర్థిక రంగాలకు అవసరాలను గిఫ్ట్ సిటీ తీరుస్తుంది. ప్రతీ అంశంలోనూ ఆధునికంగా ఉండే గిఫ్ట్ సిటీ 62 మిలియన్‍ చ.అ. మేర అభివృద్ధి చేసేందుకు వీలుగా ఉంది. వ్యాపార వాతావరణంలో కస్టమర్ల అవసరాలు తీర్చే విధంగా అత్యాధునిక మౌలిక సదుపాయాలు, సమగ్ర టౌన్‍షిప్‍తో గిఫ్ట్ సిటీ డిజైన్‍ చేయబడింది.


స్పెషల్‍ ఎకనామిక్‍ జోన్స్ యాక్ట్, 2005 కింద కేందప్రభుత్వం గిఫ్ట్ సిటీ లోని 261 ఎకరాల భూమిని అభివృద్ధి, కార్యకలాపాలు, నిర్వహణ కోసం సెక్టార్‍ స్పెసిఫిక్‍ మల్టీ సర్వీసెస్‍ స్పెషల్‍ ఎకనామిక్‍ జోన్‍ గా నోటిఫై చేసింది. భారత ప్రభుత్వ వాణిజ్యం, పరిశ్రమల మంత్రిత్వ శాఖ 2011 డిసెంబర్‍ 27న గిఫ్ట్ సెజ్‍ లో ఇంటర్నేషనల్‍ ఫైనాన్షియల్‍ సర్వీసెస్‍ సెంటర్‍ (ఐఎఫ్‍ఎస్‍ సి)ని నెలకొల్పేందుకు ఆమోదించిం ది. గిఫ్ట్ సిటీ డెవలప్‍ మెంట్‍ కోసం గుజరాత్‍ ప్రభుత్వం 2011 జూన్‍ 10న 618 ఎకరాల భూమిని సెజ్‍ మరియు నాన్‍ సెజ్‍ ఏరియాల కోసం జీఐఎఫ్‍ టీసీఎల్‍ కు బదిలీ చేసింది. సెజ్‍ మొత్తం భూమి వివ రాలను పట్టిక -4లో చూడవచ్చు.
స్వాధీనంలో లేని భూమిలో సుమారుగా 140 ఎకరాలు ప్రైవేటుది మరియు 100 ఎకరాలు ప్రభుత్వానిది. ప్రాజెక్ట్ ప్రారంభమైన తరువాత, మిగితా ప్రైవేటుభూమిని స్వాధీనం చేసుకోవడం ఇప్పుడు ఎంతో ఖరీదైన వ్యవ హారంగా, గజిబిజిగా మారింది. మిగిలిన ప్రభుత్వ భూమి కూడా రకరకాల సమస్యల్లో చిక్కుకుపోయింది. దాం తో దాన్ని స్వాధీనం చేసుకోవడం కష్టంగా మారింది.

గిఫ్ట్ ప్రాజెక్ట్ నేర్పిన పాఠాలు:

  • భూమిలో అత్యధికం ప్రభుత్వ సొంతమైన చోట ప్రాజెక్ట్ సైట్‍ ను ప్రణాళిక రూపకర్తలు సరిగానే గుర్తించారు.
  • నీటిపారుదల సౌకర్యం ఉన్న భూమి, ఆవాసాలు, చెట్లు ఉన్న ప్రాంతాలు లాంటి వాటిని ముందుగానే మినహాయించారు, దాంతో డెవలప్‍ చేయడం సులభమైంది.
  • ప్రభుత్వం బదిలీ చేసిన భూములు, జిఐఎఫ్టీసీఎల్‍ చే 2012 నుంచి స్వాధీనం చేసుకోబడిన, కొనుగోలు చేసిన భూములు గాకుండా 2012లో ప్రాజెక్ట్ ప్రారభించిన తరువాత ఎలాంటి అదనపు భూమి జిఐఎఫ్టీసీఎల్‍ స్వాధీనంలోకి రాలేదు.
  • ఎంతో ముఖ్యమైన 10 ఎకరాల భూమి మాత్రమే భూ సేకరణ చట్టం కింద స్వాధీనం చేసుకోబడింది. దాంట్లో కూడా పరిహారం పెంచాలన్న కోర్టు కేసులు భవిష్యత్‍ బాధ్యతలుగా ఉన్నాయి.
  • మిగిలిన భూమిలో అత్యధికం ప్రైవేటు కు చెందినది అయినందున, గిఫ్ట్ సిటీ డెవలప్‍ మెంట్‍ కారణంగా భూమి విలువలు పెరగడంతో దాని కొనుగోలు, స్వాధీనం కష్టంగా మారాయి.
  • ప్రాజెక్ట్ కోసం మొత్తం నోటిఫై చేసిన విస్తీర్ణంలో అంతా లేదా గరిష్ఠంగా భూమి ప్రాజెక్ట్ స్రారంభం కంటే ముందుగానే స్వాధీనం చేసుకోవాలి.
  • డెవలప్‍ మెంట్‍ ప్రారంభమైన తరువాత మిగిలిన స్థలాన్ని సేకరించడం కష్టం. ఎందుకంటే అప్పటికే డెవలప్‍ చేసిన భూమి లేదా ప్లాట్ల కారణంగా అక్కడి స్థలానికి అధిక ధరలు ఏర్పడుతాయి.
  • స్థలం గనుక భూ సేకరణ చట్టం కింద స్వాధీనం చేసుకుంటే, మెరుగైన పరిహారం కోసం కేసులు దాఖలై, ప్రాజెక్టు చివరిలో అవి గనుక తేలితే, ప్రాజెక్ట్ యొక్క ఆర్థిక చెల్లుబాటు కష్టంగా మారవచ్చు.


ముగింపు:
ఈ అధ్యయనపత్రం ఫోకస్‍ మూడు విధాలుగా ఉంది. మొదటిది ప్రజాప్రయోజనాల కోసం, భౌతిక, సామాజిక మౌలిక వసతుల కల్పన కోసం భూమిని సేకరించడానికి సంబంధించింది. రెండోది, ఆ భూమిని సమీకృత డెవలప్‍మెంట్‍ కోసం వినియో గించడం, మూడోది, భూమి డెవలప్‍ మెంట్‍ పక్రియ ద్వారా ఆర్థిక ఏర్పట్లను కల్పించుకోవడానికి సంబంధించింది. ప్రభుత్వ రంగ నమూనాగా నవీ ముంబై, పబ్లిక్‍ – ప్రవైటు భాగస్వామ్య నమూనాగా గిఫ్ట్ సిటీ ఎంచుకోబడ్డాయి.

రాజేశ్‍ ఎస్‍ పాడ్‍ కే
(చీఫ్‍ ఆర్కిటెక్ట్ అండ్‍ ప్లానర్‍, జెఎన్‍పిటి, నవీ ముంబై-2019)

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *