(సోషల్‍ సర్వీస్‍గా మొదలైన టౌన్‍ ప్లానింగ్‍ కార్యకలాపం ట్రాన్స్ ఫరబుల్‍ డెవలప్‍ మెంట్‍ రైట్స్, ఫ్లోర్‍ స్పేస్‍ ఇండెక్స్, ప్రీమియం ఫ్లోర్‍ స్పేస్‍ ఇండెక్స్ వంటి ఉపకరణాల వాడకం కొనసాగింపు అనేది సిటీ ప్లానింగ్‍కు మెరుగైన అర్బన్‍ రూపం క్రియేట్‍ చేయడంలో పరిమితులు విధించడం, ఈ నేపథ్యంలో ఈ ఉప కరణాల గుణగణాలను పున: సమీక్షించాల్సిన అవసరాన్ని ఈ అధ్యయనపత్రం చర్చిస్తుంది.)
1.ఉపోద్ఘాతం
పారిశ్రామిక విప్లవం, ప్రజారోగ్య వ్యవస్థలకు అది కలిగించిన అవరోధాల నేపథ్యంలో టౌన్‍ ప్లా నింగ్‍ అనేది ప్రభుత్వ కార్యకలాపంగా 19వ శతాబ్ది రెండో అర్థభాగంలో ప్రవేశపెట్టబడింది. ప్రజలకు పరిశుభ్రదాయక జీవన మరియు పని పరిస్థితులను రూపొందించడం దీని లక్ష్యం. అప్పట్లో ఇది సామాజిక సేవ విధిగానే ఉండింది. ఆరంభంలో ఇది భవనాల బైలాస్‍, ఇన్‍ కంపాటి బుల్‍ ల్యాండ్‍ యూజెస్‍ ను వేరు చేయడంతో కూడిన రోడ్‍ ప్లానింగ్‍ రూపంలో మాత్రమే ఉండింది. పారిశ్రామికీకరణ, పట్టణీకరణ ముమ్మరమైన తరువాత టౌన్‍ ప్లానింగ్‍ స్కీమ్‍ల ద్వారా ల్యాండ్‍ పూలింగ్‍ ఒక కొత్త కోణాన్ని జోడించింది. మరీ ముఖ్యంగా ప్రజలకు అవసరమైన సదుపాయాల కల్పన విషయంలో. ముమ్మర పారిశ్రామికీకరణ అనేది మెట్రోపాలిటన్‍ నగరాల ఆవిర్భావానికి దారి తీసింది. ఆ నగరాల భవిష్యత్‍ వృద్ధికి గాను దీర్ఘకాలిక విధానం అవసర మైంది. పట్టణ, రీజనల్‍ ప్లానింగ్‍ లో ఓ తప్పనిసరి భాగంగా 20వ శతాబ్దంలో డెవలప్‍ మెంట్‍ ప్లాన్స్, రీజనల్‍ ప్లాన్స్ ప్రవేశపెట్టబడ్డాయి.
2.తొలిదశలో ప్రణాళిక విధానాలు
గత శతాబ్దిలో టౌన్‍ ప్లానింగ్‍ ప్రధానంగా దిగువ నాలుగు అంశాలతోనే ముడిపడి ఉండేది.
- జోనింగ్‍ ద్వారా భూముల వినియోగం
- ఎఫ్‍ఎస్‍ఐ మరియు డెన్సిటీ రెగ్యులేషన్స్ ద్వారా భూ వినియోగ తీవ్రత
- ట్రాఫిక్‍, రవాణా ప్లానింగ్‍
- సామాజిక సదుపాయాలు
ఈ ఆవశ్యవకతను నెరవేర్చేందుకు గాను ప్రస్తుత భూ వినియోగ మ్యాప్‍ తయారు చేయడం, జనాభా పెరిగే అవకాశం మదింపు చేయడం, ఎఫ్‍ఎస్‍ఐ మరియు డెన్సిటీ ఆవశ్యకతలను అసైన్‍ చేయడం, తగిన ప్రాంతాల్లో అవసరమైన సదుపాయాలతో అభివృద్ధి చేయాల్సిన జోన్లను మరియు తగిన రోడ్డు పాటర్న్ను గుర్తించడం తప్పనిసరి. డెవలప్‍ చేయదగిన జోన్లను పరిమితం చేయడం అనేది విలక్షణ ప్రయోజనాలను కలిగి ఉంటుంది. తక్కువ వ్యయంతో సర్వీస్‍ ఇన్‍ ఫాస్ట్రక్చర్‍ను సమకూర్చవచ్చు. పరస్పర వృద్ధికి వీలుంటుంది. తద్వారా సదుపాయాలను కూడా ప్రజలకు మరింత చేరువలోకి తీసుకెళ్ళవచ్చు.
ఓ డెవలప్‍ మెంట్‍ ప్లాన్‍ ప్రిపేర్‍ చేసినప్పుడు భవిష్యత్‍ నగరం దాని పరిధులు, భవనాల ఎత్తు, రోడ్‍ పాటర్న్, గ్రీన్‍ ఏరియాల పరంగా స్పష్టంగా నిర్వచించబడుతుంది. అదే విధంగా సేవా మౌలిక వసతులను కూడా ముందుగానే ప్లాన్‍ చేసుకోవచ్చు, ప్రతిపాదించ వచ్చు, వాటికి వీలు కల్పించవచ్చు. వ్యక్తిగత ఆవశ్యకతలకు సంబంధించినంత వరకూ, బంగ్లా ఏరియాలు, అపార్ట్ మెంట్‍ భవనాలు, టెర్రస్‍ హౌసింగ్‍, హోమ్‍ & వర్క్ రిలేషన్‍ షిప్‍, ప్రయాణ దూరాలు లాంటి వాటికి సంబంధించి ఏ వ్యక్తి అయినా కూడా తన ఆవశ్యకతలకు తగిన లొకేషన్‍ ను ఎంచుకోవచ్చు.
3.ప్లానింగ్‍ మరియు ప్రణాళిక అమలుకు ఫైనాన్స్
ప్రణాళిక అమలుకు అవసరమైన నిధులు సమకూర్చుకోనంత కాలం ప్రణాళికలను విజయవంతంగా అమలు చేయలేమనే భావనే ఎన్నో ఏళ్ల పాటు ఉండింది. ఆరంభంలో ప్రభుత్వాలు ప్రణాళికల అమలు కోసం తగిన ఆర్థిక సాయం పొందేందుకు స్కీమ్‍లను ప్రవేశపె ట్టేవి. ప్లానింగ్‍ అనేది సోషల్‍ సర్వీస్‍ విధిగానే మరియు ప్రభుత్వాల బాధ్యతగానే ఉండేది. కొద్దికాలం తరువాత ప్రభావపూరిత టౌన్‍ ప్లానింగ్‍ అనేది భూమి విలువ పెరిగేందుకు దోహదపడుతుందని, స్థానిక పాలనా సంస్థలు మరియు ప్రభుత్వాలు మౌలిక వసతులు, స దుపాయాల కల్పనపై చేసే వ్యయాలతో ప్రధానంగా ఆప్రాంతానికి చెందిన ప్రైవేటు భూముల యజమానులు, బిల్డర్లు, డెవలపర్లు లబ్ధి పొందుతారని గుర్తించారు. ప్రతిపాదిత భవనాలు, లేఅవుట్లకు స్క్రూటినీ రుసుము విధించడం మొదలైంది. ఆ తరువాత నిర్దిష్ట రేట్లతో డెవలప్‍ మెంట్‍ ఛార్జీలు వసూలు చేయడం ప్రారంభించారు. ఆ తరువాత ఈ రుసుముల ను అక్కడ ఉన్న భూముల విలువల శాతంతో జోడించడం మొదలైంది. ఈ స్థాయి వరకు కూడా ఆయా మార్పులు అప్రూవ్డ్ టౌన్‍ లేదా సిటీ ప్లాన్‍ల పవిత్రతకు మచ్చ రాకుండా ఉండింది. స్క్రూటినీ రుసుము, డెవలప్‍ మెంట్‍ ఛార్జీల పేరిట ప్రభుత్వాలు టౌన్‍ ప్లానింగ్‍ కార్యాలయాల నుంచి భారీ మొత్తాలను పొందడం ప్రారంభమైంది.
4.భూ స్వాధీనం
ప్రణాళిక సంస్థలు భూమిని స్వాధీనం చేసుకొని సమాజానికి అవసరమైన సదుపాయాలను వ•ద్ధి చేసేంత వరకు కూడా ప్రణాళిక అమలు అనేది జరుగదు. అయితే ప్రణాళిక సంస్థలేవీ కూడా ఈ విధి నిర్వహణకు సమర్థమైనవి కావని, ఈ పని చేసేందుకు ప్రత్యేకంగా ఒక కొత్త నమూనాను అభివ•ద్ధి చేయాల్సిన అవసరం ఉందని గత అన్ని అనుభవాలు నిరూపించాయి. దీన్ని గ్రహించడం అనేది ట్రాన్సఫరబుల్‍ డెవలప్‍మెంట్‍ రైట్‍ భావనకు మరియు అకామిడే షన్‍ రిజర్వేషన్‍ (ప్రజాప్రయోజనాల కోసం కొంత భూమిని ముందుగానే పక్కకు పెట్టడం)కు దారి తీసింది. భూముల యజమానులు ప్రజా ప్రయోజనాల కోసం తమ భూములను ప్లా నింగ్‍ సంస్థలకు ఉచితంగా ఇచ్చిన సందర్భాల్లో అధిక ఎఫ్‍ఎస్‍ఐ, డెన్సిటీల కోసం అనుమతులు ఇచ్చేందుకు గాను ఎఫ్‍ఎస్‍ఐ, డెన్సిటీ నిబంధనలు సవరించబడ్డాయి. సూతప్రాయంగా చూస్తే ఇది భూముల ముమ్మర వినియోగం నియంత్రణ సూత్రానికి విరుద్ధం. అయితే అది కొంత వరకు మాత్రమే. తమ ప్రణాళికలను ప్రభావ పూరితంగా అమలు చేసేందుకే ప్రణాళిక సంస్థలు చూస్తుంటాయి. అదే వాటి ఆశయం కూడా. కేంద్ర ప్రభుత్వం రైట్‍ టు ఫెయిర్‍ కాంన్సేషన్‍ అండ్‍ ట్రాన్స్పరెన్సీ ఇన్‍ ల్యాండ్‍ అక్విజిషన్‍, రిహాబిలిటేషన్‍ అండ్‍ రిసెటిల్‍ మెంట్‍ యాక్ట్ 2013 ను అమల్లోకి తెచ్చి భూస్వాధీనం వ్యయం పెంచిన తరువాత టీడీఆర్‍ మరియు ఏఆర్‍ భావనల ప్రాధాన్యం మరింత పెరిగిపోయింది. పాత భూసేకరణ చట్టం 1894 అనేది వ్యక్తిగత సంక్షేమం కంటే కూడా రాజ్య సంక్షేమానికి పట్టం కట్టడం అనే భావనల ఆధారంగా ఉంది. ఈ నూతన చట్టం ప్రభావిత వ్యక్తిగత భూ యజమానులకు సమాన లేదా మరింత ప్రాధాన్యం ఇస్తుంది. ఇది నాటి వలసపాలన చట్టానికి పూర్తి విరుద్ధం కూడా.
5.మురికివాడల సమస్య
మెట్రోపాలిటన్‍ నగరాల్లో మురికివాడల సమస్యకు ఓ పరిష్కారం తెరపైకి వచ్చింది. దీనికింద మురికివాడవాసులకు అక్కడే బహుళ అంతస్తుల భవనాలు నిర్మించి ఇస్తారు. వాటిని నిర్మించేది ప్రైవేటు బిల్డర్లు. అందుకు అయిన వ్యయానికి సమానంగా వారికి టీడీఆర్‍ (ట్రాన్సఫర బుల్‍ డెవలప్‍ మెంట్‍ రైట్స్) జారీ చేయబడుతాయి. వారు ఇతర ప్రాంతాల్లో వాటిని ఉపయో గించుకోవచ్చు లేదా విక్రయించుకోవచ్చు. ఈ భావన ఎంత విజయం సాధించిందంటే…. 1994లో మహారాష్ట్రలో ఈ ప్రావిజన్ల కోసం వాదిస్తూ కొన్ని పార్టీలు అధికారంలోకి కూడా వచ్చాయి. భూమి విలువ నిర్మాణ వ్యయం కంటే అధికంగా ఉన్న ఎంపిక చేసిన మెట్రోపాలి టన్‍ సిటీల్లో ఈ నమూనా విజయవంతమైంది. అయితే భూమి విలువలు తక్కువగా ఉన్న చోట ఈ భావనకు విలువ లేకుండా పోయింది, అమల్లోకి రాకుండా పోయింది. అయితే, అది వర్తించిన చోట మాత్రం, చుట్టుపక్కల ఉండే తక్కువ ఎత్తు తక్కువ సాంద్రత అభివృద్ధి ఉండే ప్రాంతాలతో పోలిస్తే, అధిక డెన్సిటీ మరియు హై రైజ్‍ డెవలప్‍ మెంట్స్ కలిగిన ప్రాంతాలు ఏర్పడేలా చేసింది. ఈ విధంగా టౌన్‍ ప్లానింగ్‍ అనేది ఆర్థిక ప్రయోజనాల సాధనకు మాత్రమే గాకుండా నూతన ఓటు బ్యాంకులను ఏర్పరచుకునేందుకు ఓ రాజకీయ వ్యూహంగా కూడా ఉపయోగించుకోబడింది.
6.ప్రీమియం ఫ్లోర్‍ స్పేస్‍ ఇండెక్స్ (పీఎఫ్‍ఎస్‍ఐ)
మరింతగా ఆర్థిక వనరులను సేకరించడంలో భాగంగా ప్రీమియం ఎఫ్‍ఎస్‍ఐ తెరపైకి వచ్చింది. ప్రస్తుత భూమి విలువల్లో శాతంగా ప్రీమియంలు చెల్లించే వారికి అధిక ఎఫ్‍ఎస్‍ఐ కి అనుమతి ఇచ్చే విధానాన్ని ప్రభుత్వం ప్రవేశపెట్టింది. అయితే కొన్ని ఆంక్షలు మాత్రం ఉన్నాయి. ఈ అధిక ఎఫ్‍ఎస్‍ఐ డెవలప్‍మెంట్స్ను పెద్ద పెద్ద రోడ్లు అభిముఖంగా ఉన్న చోట మాత్రమే వా డుకోవాలి. అయితే దీనిలోనూ కొన్ని ఇబ్బందులు ఉన్నాయి. అధిక శాతంగా ఈ విధమైన డె వలప్‍ మెంట్స్ బాగా తక్కువ డెన్సిటీ ఉండే చోట, చివరకు చిన్న చిన్న ఇళ్లు (బంగ్లాలు) ఉండే చోట వచ్చే అవకాశం ఉంటుంది. దాంతో నగరాల్లో ఉండే బహుళ అంతస్తుల భవనాల స్థితిగతులు మారే అవకాశం కూడా ఉంటుంది. చిన్న చిన్న ఇళ్ల చుట్టూరా బహుళ అంతస్తుల భవనాలు రావడం ఆ ప్రాంతం క్యారెక్టర్‍ను దెబ్బ తీస్తుంది. ప్రస్తుత తక్కువ ఎత్తు అభివృద్ధి పై ప్రతికూల ప్రభావం కనబరుస్తుంది. అక్కడి చిన్న చిన్న ఇళ్ల యజమానులు, స్థలాల యజ మానులు వాటిని అమ్మేసుకొని ఇతర ప్రాంతాలకు మారిపోయేలా చేస్తుంది. దీన్ని బట్టి చూ స్తే, కొన్ని రకాల పెద్ద రోడ్లపై మాత్రమే ప్రీమియం ఎఫ్‍ఎస్‍ఐలను అనుమతించడం మంచిది. వాటి వినియోగాన్ని నిర్దిష్ట హై డెన్సిటీ జోన్లకు మాత్రమే పరిమితం చేయడం మంచిది. తద్వా రా ఆ ప్రాంత క్యారెక్టర్‍తో పాటుగా నగరంలోని స్కైలైన్‍ విశిష్టతలను కాపాడినట్లవు తుంది.
7.మెట్రో రైల్‍ మార్గాల్లో హై డెన్సిటీ కారిడార్స్
మెట్రోపాలిటన్‍ నగరాల్లో మెట్రో రైలును ప్రజారవాణా మార్గంగా గుర్తించినప్పటికీ, అలాంటి అధిక వ్యయపూరిత ప్రాజెక్ట్ లకు ఫైనాన్సింగ్‍ అనేది ప్రధాన అడ్డంకిగా మారుతోంది. పలు ప్రభుత్వాలు ఈ వ్యయంపై తీవ్రంగా ఆందోళన చెందుతుంటాయి. అలాంటి సందర్భాల్లో ఓ సులభ పరిష్కారం ఉందని…. అదేమిటంటే మెట్రో రూట్‍ పొడుగునా 500 మీటర్ల దాకా భూమి విలువతో ముడిపెట్టే విధంగా ప్రీమియం చెల్లింపుపై అధిక ఎఫ్‍ఎస్‍ఐ అనుమతించాలని… ప్రజారవాణా వ్యవస్థను ఉపయోగించు కునేందుకు వారు అధిక దూరాలు ప్రయాణించాల్సిన అవసరం లేదనే తప్పుడు వాదనతో దాన్ని సమర్థిస్తున్నారు. అయితే ఇది కంటి తుడుపు చర్య మాత్రమే. ఎందుకంటే మెట్రో స్టేష్టన్లతో గల నిర్దిష్ట దూరాలకు సంబంధం లేకుండా మెట్రో మార్గం మార్గం పొడవునా దీన్ని అనుమతించడం అదనపు ఎఫ్‍ఎస్‍ఐ తో మరింత మంది కొనుగోలు దారులను సృష్టిస్తుంది. ఇప్పటికే డెవలప్‍ అయిన ప్రాంతాల యొక్క భారీ స్థాయి రీడెవలప్‍ మెంట్‍తో ఇది ముడిపడి ఉంటుంది. సేవా మౌలిక వసతులను అధికం చేయాల్సి ఉంటుంది. క్లస్టర్‍ రీడెవలప్‍ మెంట్‍ అవసరమవుతుంది. ఎందుకంటే చిన్న విస్తీర్ణంలో ఉండే ప్లాట్లు అధిక ఎఫ్‍ఎస్‍ఐని వినియోగించుకోలేవు.
8.భూ వినియోగ మార్పు కోసం చెల్లింపు
డెవలప్‍మెంట్‍ ప్లాన్‍ లేదా రీజనల్‍ ప్లాన్‍కు చేసే ఏవైనా మార్పులకు సంబంధించిన వ్యయాలను లబ్దిదారుల నుంచి అడ్వాన్స్ గా వసూలు చేయాలని ఇటీవల మహారాష్ట్ర ప్రభుత్వం ఉత్తర్వులు జారీ చేసింది. ఇది సహేతుకమే. ఎందుకంటే అలాంటి మార్పులు భూమి యజమానులకు తప్పనిసరిగా ప్రయోజనం చేకూరుస్తాయి. అయితే ప్రభుత్వం దీన్ని మించి కూడా మరింత ముందుకు వెళ్లింది. అడవులు, కొండల ఎగువభాగాలు, లోయలు, వరద ముప్పు ప్రాంతాలు మరియు సీఆర్‍ జెడ్‍తో ప్రభావితమయ్యే ప్రాంతాలు లాంటి వాటిని లక్ష్యంగా చేసుకొని కొత్త ఉత్తర్వులు జారీ చేసింది. భూమి విలువల్లో నిర్దిష్ట శాతంగా ప్రీమియం చెల్లింపుపై ‘నో డెవలప్‍ మెంట్‍ జోన్‍’లో చేర్చిన ఏ భూములను అయినా డెవలప్‍ చేసుకు నేందుకు ఈ కొత్త ఉత్తర్వులు బిల్డర్లకు / డెవలపర్లకు వీలు కల్పిస్తాయి.
రాష్టప్రభుత్వ విధానం మౌలికవసతుల అభివృద్ధి బాధ్యతను భూమి యజమానులపై మరింత అధికం చేస్తోంది కానీ అది పీస్‍ మీల్‍ తరహా అభివృద్ధికి, సమన్వయరహిత అభివృద్ధికి దారి తీస్తుంది. అది ప్లానింగ్‍ సూత్రాలకే విరుద్ధం. డెవలప్‍ మెంట్‍ ప్లాన్స్ లేదా రీజనల్‍ ప్లాన్స్ అనేవి కాగితాలకే పరిమితమై, ఆచరణలో కనిపించక పోవచ్చు. ప్రజా వసతులు, రవాణా సదుపాయాలు ఉండకపోవచ్చు. స్థానిక ప్రజల భద్రతకు హామీ ఉండకపోవచ్చు. ఈ విధమైన భారీ స్థాయి ప్రణాళిక రహిత అభివృద్ధి భవిష్యత్తులో అనేక సమస్యలకు కారణం కావచ్చు. వాటిని తీర్చేందుకు ప్రభుత్వం వద్ద వనరులు / మార్గాలు ఉండకపోవచ్చు. ఒకప్పటి ‘అర్బన్‍ ల్యాండ్‍ సీలింగ్‍ యాక్ట్’ అర్బన్‍ మార్ఫాలజీని బాగా రూపు మార్చింది. అలాంటి అనుభవాలతోనైనా నూతన విధానాలు ప్రజల జీవన, పని చేసే స్థితిగతులను మరింత దెబ్బ తీయకుండా జాగ్రత్తపడాల్సిన అవసరం ఉంది.
9.నూతన విధానాల విహంగ వీక్షణం
ప్రభుత్వాలు అనుసరించే నూతన విధానాలు టౌన్‍ ప్లానింగ్‍ విధులను సామాజిక సేవ నుంచి వాణిజ్య కార్యకలాపాలుగా మార్చేశాయి. ప్రభుత్వాలకు భారీ ఆర్థిక వనరులు సమకూర్చేవిగా మారిపోయాయి. ఈ నిధులను ప్రభుత్వాలు మెరుగైన సేవా మౌలిక వసతులు, సమాజానికి వసతులు కల్పించేందుకే వినియోగి స్తున్నప్పటికీ, ప్లానింగ్‍ ప్రాధాన్యం మాత్రం తగ్గిపోతున్నది. ఇది ఊహించని సమస్యలు మరియు ప్రణాళిక రహిత అభివృద్ధితో సమస్యలు అధికం అయ్యేందుకు కారణం కావచ్చు. టీడీఆర్‍ (ట్రాన్సఫరబుల్‍ డెవలప్‍ మెంట్‍ రైట్స్), అకామడేషన్‍ రిజర్వేషన్‍ భావనలు అనేవి డెవలప్‍ మెంట్‍ ప్లాన్స్ అమలుకు ఉపయోగకరంగా, ప్రభావపూరి తంగా ఉంటాయి. పరోక్షంగా ఇవి సదుపాయాలు, రోడ్ల రూపంలో ప్రజోపయోగం కోసం వినియోగించిన భూ అంశంతో ముడిపడి ఉంటాయి. మెట్రో నగరాల్లో స్లామ్‍ టీడీఆర్‍ లేదా అద నపు ఎఫ్‍ ఎస్‍ఐ అనేది సహేతుకమైందే. ఎందుకంటే అది కొన్ని రాజకీయపరమైన ఉద్దేశాలను కలిగిఉన్నప్పటికీ కిక్కిరిసిన ప్రాంతాలను తొలగిస్తుంది. ఫీజుల చెల్లింపుపై ప్రీమియం ఎఫ్‍ఎస్‍ఐ ను మంజూరు చేయడం మాత్రం ప్రభుత్వాన్ని టౌన్‍ ప్లానింగ్‍ అనే వాణిజ్య వస్తు విక్రేతగా మార్చివేసింది. దీంతో ప్రభుత్వానికి పెద్దగా చేయడానికి కూడా ఏమీ ఉండదు.
నిర్దిష్ట ప్రాంతాల్లో మినహా ‘నో డెవలప్‍ మెంట్‍ జోన్‍’లో అభివృద్ధి చేసేందుకు ప్రీమియం వసూలు చేయడం ద్వారా ప్రభుత్వం ప్రాథమిక ప్లానింగ్‍ సూత్రం నుంచి పక్కదోవ పడుతోంది. కాలం గడిచే కొద్దీ దాని దుష్పరిణామాలు పలు విధాలైన ఆరోగ్య, భద్రత, సౌలభ్య సంబంధిత సమస్యలను సృష్టించే అవకాశం ఉంది. వనరుల సమీకరణకు గాను మెట్రో రైలు మార్గం పొడుగునా ప్రీమియం ఎఫ్‍ఎస్‍ఐని మంజూరు చేయడం అనేది కూడా సహేతుకం కాదు. అది అక్కడి ఆస్తుల యజమానులు తమ ఆస్తులను క్లస్టర్‍ రీడెవలప్‍ మెంట్‍ కోసం ఇవ్వాల్సిన పరిస్థితిలోకి నెట్టివేస్తుంది. అంతేగాకుండా అప్పటికే అభివృద్ధి అయిన ప్రాంతాల క్యారెక్టర్‍ ను మార్చివేస్తుంది.
సంబంధిత ప్లానింగ్‍ అథారిటీలు టీడీఆర్‍ బాండ్ల మార్కెటింగ్‍ చేయాలనే భావనను ప్రవేశపెట్టేందుకు ప్రభుత్వాలు ఆసక్తిగా ఉన్నాయి. క్రీడామైదానాలు, తోటలు, రమణీయ స్థలాల నిర్మాణానికి ఆయా సంస్థలు ఈ బాండ్లను విడుదల చేయవచ్చు. కొనుగోలుదారు లేదా డెవలపర్‍ ఈ విధమైన టీడీఆర్‍లను కొనుగోలు చేసి ఉపయోగించు కోవచ్చు లేదా దాన్ని మార్కెట్‍ లో విక్రయించుకోవచ్చు. ఇది మన నగరాల భవిష్యత్‍కు సమస్యలు తీసుకువచ్చే అవకాశం ఉంది.
10.ముగింపు
వేగవంతమైన పట్టణీకరణ, పారిశ్రామికీకరణ అనేవి ప్రపంచ వ్యాప్తంగా చోటు చేసుకుంటున్నాయి. మన నగరాల భవిష్యత్‍ను నిర్ణయించుకోవడం గురించి మనం ఆలోచించేందుకు అదో ప్రధాన కారణంగా ఉంటోంది. ఏదైనా తప్పుడు నిర్ణయం తీసుకుంటే చేజారి పోయే సౌభాగ్యం ప్రభుత్వాలను, ప్లానర్లనూ క్షమించదు. నగరాన్ని తీర్చిదిద్దడంలో టీడీఆర్‍, ఎఫ్‍ఎస్‍ఐ అనేవి అతి ముఖ్యమైన ఉపకరణాలు. తక్కువ సాంద్రత, అధిక సాంద్రత ప్రాంతాల మధ్య సమతుల్యత సాధించేందుకు గాను వాటి వినియోగం ఎంతో జాగ్రత్తగా జరగాలి. తద్వారా అభివృద్ధి అనేది ప్రణాళికాబద్ధంగా జరిగేందుకు అవకాశం ఉంటుంది. మానవ ఆవాసాలు ఆహ్లాదకరమైన జీవన, పని స్థితిగతులను కలిగి ఉంటాయి.
ఎ.ఆర్‍. పతార్కర్‍
ఫార్మర్‍ డైరెక్టర్‍,
టౌన్‍ ప్లానింగ్‍ & వాల్యువేషన్‍, గవర్నమెంట్‍ ఆఫ్‍ మహారాష్ట్ర